Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde önemli etkiler yarattı. Alım gücünün azalması, boşanmaların artması ve üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan talebi, konut metrekarelerinin son 18 yılda 31 metrekare düşmesine neden oldu. Hanelerde ortalama kişi sayısının 4 kişiden 3’e düşmesi, daire büyüklüklerinin de 127’den 96 metrekareye gerilemesine yol açtı. 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükseldi.
Boşanmaların Artışı ve Daire Büyüklükleri
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Boşanma oranlarındaki artış, tek kişilik hanelerin sayısını artırdı. Türkiye’de hanelerin yüzde 18’i tek kişilik hanelerden oluşuyor. Bu durum, konut talebinin değişmesine neden oldu.
Hanelerdeki kişi sayısının azalması, konut projelerinde daha küçük dairelerin inşa edilmesine yol açtı. Yapı ruhsatı alınan konutlarda apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekare arttı. Müstakil evlere olan talep, konuta erişimin zorlaşmasıyla birlikte artış gösterdi.
Gelir Dağılımındaki Bozulma
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtti. Daire büyüklüğündeki değişim, hane halkının küçülmesiyle açıklanamaz. Konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiştir. Daireler küçülürken, müstakil konutların büyüklüklerinin artması, gelir dağılımındaki bozulmayı ima ediyor.
Büyükduman, ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğünün 114 metrekareden 96 metrekareye gerilediğini ifade etti. Bu durum, sosyolojik süreçlerin ve stagflasyonun etkisiyle açıklanabilir. Hane halkı büyüklüğünün Avrupa’da 1,8 olduğu göz önüne alındığında, Türkiye’deki düşüş dikkat çekicidir.
Müteahhitlerin Yönelimi
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini belirtti. Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşmaktadır. Müteahhitlerden gelen talepler, küçük dairelerin daha kolay satılmasından kaynaklanmaktadır.
Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırmıştır. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi artırmaktadır. Fiyat farkları da dikkat çekmektedir; 1 + 1 daireler ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL, 3 + 1 daireler ise 14-15 milyon TL arasında değişmektedir.
